Você sabe como é calculado o valor do ITBI?

O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – é um tributo municipal que deve ser pago por quem compra um imóvel. Apesar de estar presente em praticamente todas as negociações imobiliárias, o cálculo do seu valor ainda gera muitas dúvidas e, infelizmente, também muitos abusos.

Isso porque alguns municípios adotam práticas questionáveis ao definir quanto o comprador deve pagar, utilizando valores que não refletem a realidade da negociação. Foi justamente para pôr fim a esse tipo de controvérsia que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo 1113, estabelecendo regras claras para todos os contribuintes.

O que o STJ decidiu no Tema 1113?

No julgamento do Tema 1113, o STJ fixou três importantes teses jurídicas sobre a base de cálculo do ITBI. A primeira delas estabelece que o imposto deve ser calculado com base no valor de mercado do imóvel transmitido em condições normais, e não no valor venal do IPTU ou outro valor fixado pela prefeitura. Essa diferenciação é fundamental porque o valor de mercado reflete o preço real da negociação, enquanto o valor venal do IPTU é uma estimativa genérica e muitas vezes desatualizada.

O valor declarado na transação tem presunção de veracidade

A segunda tese firmada pelo STJ no Tema 1113 é de grande importância para o contribuinte: o valor da transação declarado pelo comprador goza de presunção de veracidade, ou seja, presume-se que ele representa o valor real do imóvel no mercado. Essa presunção só pode ser afastada caso o fisco municipal instaure um processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Isso significa que a prefeitura não pode simplesmente desconsiderar o valor informado pelo contribuinte e impor outro arbitrariamente, sem justificativa e sem seguir o devido processo legal.

Município não pode fixar valor de referência de forma unilateral

A terceira tese do Tema 1113 trata diretamente de uma prática comum em muitas prefeituras: a fixação prévia de valores de referência para imóveis, utilizados como base de cálculo do ITBI, tal como o valor venal aplicado na cobrança do IPTU. O STJ foi claro ao afirmar que essa prática é ilegal, pois o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores definidos unilateralmente.

Ou seja, o comprador não está obrigado a aceitar esse “valor de referência” e tem o direito de ver seu imposto calculado a partir do valor real da negociação, desde que este represente o valor de mercado.

Muitas prefeituras ainda resistem à decisão do STJ

Mesmo após o julgamento do Tema 1113, muitos municípios ainda insistem em cobrar o ITBI com base em valores de referência fixados previamente, descumprindo o que foi decidido pela Corte Superior. Essa resistência tem gerado inúmeros litígios, forçando os contribuintes a recorrerem ao Judiciário para garantir seus direitos.

Além disso, algumas administrações tentam impor obstáculos, como a exigência de pagamento do ITBI no valor fixado pela prefeitura como condição para liberar a escritura ou o registro do imóvel, o que também contraria o entendimento do STJ.

O contribuinte pode (e deve) contestar cobranças indevidas

Diante dessas condutas, o contribuinte que tiver seu ITBI calculado com base em valor de referência fixado pelo município pode exigir o respeito ao valor declarado na transação. Caso a prefeitura não aceite esse valor, ela deve abrir um processo administrativo específico para comprovar eventual discrepância em relação ao valor de mercado.

Se isso não ocorrer, o contribuinte pode buscar orientação jurídica para contestar a cobrança e, inclusive, pleitear a restituição dos valores pagos a maior, caso o ITBI já tenha sido recolhido de forma indevida.

Segurança jurídica para quem compra um imóvel

O julgamento do Tema 1113 representa um importante avanço na proteção dos direitos dos contribuintes. Ao afastar práticas unilaterais dos municípios, o STJ reforça o princípio da legalidade tributária e oferece mais segurança jurídica nas transações imobiliárias.

A decisão também contribui para a previsibilidade no mercado, permitindo que compradores calculem corretamente os custos envolvidos na aquisição de imóveis, sem surpresas ou arbitrariedades.

Conclusão: fique atento à base de cálculo do seu ITBI

Se você comprou ou está comprando um imóvel, é essencial verificar qual base de cálculo foi utilizada para o ITBI. O valor declarado na negociação deve ser respeitado, salvo se houver indícios concretos de que não representa o valor de mercado.

Caso identifique que o imposto foi calculado com base em valor de referência fixado pela prefeitura, busque orientação jurídica. A decisão do STJ no Tema 1113 está ao seu lado – e garante que o ITBI seja cobrado de forma justa e legal.

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Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a orientação jurídica personalizada.